La loi Scellier
La Loi Scellier permet à un investisseur dans l’immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôts
La Loi Scellier permet à un investisseur dans l’immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21 % de son investissement en métropole et 32 % en outre-mer.
Principes
La Loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs destinés à la location.
Elle donne droit à une réduction d'impôt étalée sur 9 ans, voire 15 ans et reportable.
Qui peut bénéficier de la loi Scellier ?
Tous les contribuables français qui acquièrent, avant le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement peuvent bénéficier de la loi Scellier et de cette réduction d’impôt qui sera en 2012 de :
En métropole
Logements BBC Logements non BBC
Scellier sur 9 ans 13 % 6 %
Scellier social sur 12 ans 17 % 10 %
Scellier social sur 15 ans 21 % 14 %
Les permis de construire déposés après le 1er janvier 2012 ne répondant pas aux normes BBC sont exclus de la Loi Scellier.
Outre-mer
Scellier sur 9 ans 24 %
Scellier social sur 12 ans 28 %
Scellier social sur 15 ans 32 %
Les obligations de la loi Scellier
La réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.
Les loyers ne doivent pas excéder un plafond fixé par décret (plafond différent selon la zone d’implantation de l’immeuble).
Pour le Scellier social, les revenus du locataire ne doivent pas excéder un certain plafond.
Les avantages fiscaux de la loi Scellier
La loi Scellier permet une réduction d’impôt d'un certain pourcentage du prix de revient du logement avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an.
La réduction d'impôt s’étale sur 9 ans de manière linéaire.
Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’IR des années suivantes (jusqu’à la 6ème année incluse). La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d'IR de l'année N.
Les précautions a prendre avant de faire un investissement Scellier
S'agissant d'un investissement immobilier, il faut prendre quelques précautions avant de se lancer dans ce type d'opération.
Première précaution : bien choisir l'emplacement du bien et notamment la situation du marché locatif du lieu de l'investissement ; en effet, pour bénéficier de la réduction d'impôt de loi Scellier, il faut impérativement que le logement soit loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement, mais aussi pendant la période de mise en location obligatoire de 9 ans.
Deuxième précaution : bien étudier le montage financier de l'opération et se méfier des simulations alléchantes présentées par des commerciaux peu scrupuleux. Si le bien n'est pas loué pendant les 9 ans prévus par la loi ou mal loué (loyers non payés) ou si le montage financier a été mal fait (recettes sur-estimées et charges sous-estimées), vous risquez de vous retrouver dans une situation financière très difficile (reprise des crédits d'impôts antérieurs, difficulté à rembourser le prêt bancaire éventuellement contracté avec le risque de saisie du bien, surendettement, ...).
Troisième précaution : vérifier que le prix du logement acheté est conforme à celui du marché, car sinon sa revente se soldera vraisemblablement par une moins-value.
Ne faites jamais un investissement Scellier en vous basant sur le seul avantage fiscal ; en effet, celui-ci sera remis en cause si vous ne pouvez pas respecter les conditions requises.
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La prime est égale aux 2/5 des intérêts acquis et elle est plafonnée à 1 525 € avec majoration éventuelle en cas de personnes à charge lors de la mise en place du prêt pour financer l'acquisition ou des travaux de la résidence principale. Pour les plans ouverts à compter du 1er mars 2011, le plafond de la prime est de 1 525 € pour les logements neufs BBC et de 1 000 € pour les autres logements.
Prêt viager hypothécaire
Prêt consenti à une personne physique, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation (résidence principale ou secondaire, ou bien à usage locatif).
Le remboursement de ce prêt ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur, ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué, s'ils interviennent avant le décès. Le capital et les intérêts sont donc remboursables in fine, au moment du décès ou du déménagement de l'emprunteur.
L'emprunteur est sécurisé par le fait que sa dette ne peut pas dépasser la valeur, au moment du remboursement, du bien hypothéqué.
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